Сделки с жильем имеют огромное значение для граждан, а сам рынок недвижимости — один из наиболее чувствительных сегментов, который остро реагирует на социально-экономическую повестку. Ошибки в расчетах и правовых нюансах, мошенники, хитросплетения законодательства и его неправильная трактовка — нотариус помогает гражданам избежать ключевых рисков, сохранить свое имущество, деньги и время. Роль нотариата в регулировании оборота недвижимости обсудили на Международном жилищном конгрессе, который проходил в Москве с 17 по 21 октября.
С каждым годом все больше граждан выбирают именно нотариальную форму для сделок с недвижимостью. Так, за первое полугодие 2022 за российские нотариусы удостоверили свыше 560 тысяч сделок с жильем. По итогам прошлого года их было более 1,2 миллиона, что на 13% больше показателя 2020-го. Стабильно растет число обращений по сделкам с земельными участками: среднегодовой рост составляет около 15%.
Законодательным новеллам и нюансам работы нотариуса при удостоверении сделок с недвижимостью была посвящена отдельная конференция Жилищного конгресса-2022.
Новые форматы
Открывая конференцию, президент Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Мария Терехова сделала акцент на цифровом потенциале нотариата. Благодаря внедрению новых технологий каждый, кто обращается к нотариусу, получает как необходимые ему гарантии защиты прав, так и должный уровень комфорта и скорости обслуживания. Все правовые вопросы по сделкам с недвижимостью сегодня решаются фактически за один визит к нотариусу. Запрос сведений осуществляется оперативно, в электронном формате. Вопросами регистрации права собственности также занимается сам нотариус. То есть вся работа строится по принципу «одного окна».
При этом, как отметила спикер, цифровые технологии, являясь современными инструментами, сами по себе не способны гарантировать безопасность и законность гражданских правоотношений. Защиту прав и собственности частных лиц и компаний обеспечивает нотариус, именно он является гарантом стабильности гражданского оборота. Поэтому, например, количество нотариальных вопросов, которые можно решить онлайн, без участия человека по ту сторону стола, строго ограничено.
Так, в список удаленных входят только те действия, которые по определению не могут никому навредить с точки зрения их правовых последствий. Пример — внесение денег на депозитный счет нотариуса. С помощью этого инструмента можно рассчитываться по сделкам, в том числе с недвижимостью, и выполнять обязательства перед кредиторами. Подробно об этом инструменте рассказала Анна Таволжанская, нотариус, член правления Нотариальной палаты Санкт-Петербурга.
Как подчеркнула эксперт, деньги, размещенные на депозите нотариуса, надежно защищены. Публичный счет нотариуса открывается в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее 20 млрд рублей. В случае банкротства банка деньги со счета нотариуса не попадают в конкурсную массу и возвращаются владельцу. Также средства защищены от ареста, приостановления операций и списания по обязательствам владельца счета, бенефициара или депонента перед кредиторами.
Если количество нотариальных действий, доступных удаленно, лимитировано, то дистанционный формат применим к любым сделкам — и для частных лиц, и для предпринимателей и компаний. При этом порядка 70% дистанционных сделок, совершаемых сегодня, касается недвижимости. О деталях и перспективах развития данного формата рассказала Елена Карпова, нотариус, член Методического совета Нотариальной палаты Санкт-Петербурга.
Сегодня продавцу и покупателю жилья, как и участникам любой другой дистанционной сделки, не обязательно встречаться в одном кабинете. Каждый может выбрать удобную для себя нотариальную контору. Нотариусы сделают все необходимые проверки и проведут процедуру удостоверения в видеоформате по защищенным каналам связи. В случае с недвижимостью нужно учитывать, что один из участников сделки должен находиться у нотариуса в том регионе, где располагается объект.
Елена Карпова отметила, что по степени безопасности дистанционные сделки не уступают традиционному, очному варианту заключения договора. Нотариусы, как и всегда, проводят комплексную юридическую экспертизу, обязательно устанавливают реальную волю участников и несут солидарную имущественную ответственность.
Маткапитал
Подробно об участии нотариусов в сделках с материнским капиталом рассказала член Комиссии ФНП по методической работе Елена Ульянова. Так, по информации Министерства труда и социальной защиты РФ, с начала 2020 года средствами маткапитала распорядилось почти 557 тысяч семей, большая часть из них направили деньги на улучшение жилищных условий.
При этом на каждого члена семьи по закону должна выделяться доля в новой квартире или доме. Люди без юридических знаний редко могут правильно ее рассчитать и оформить самостоятельно. В результате нарушаются права супругов и детей, в том числе несовершеннолетних. Пострадать может и посторонний человек — если купит жилплощадь, в которой когда-то фигурировал маткапитал.
Как отметила Елена Ульянова, важным остается вопрос о возможности отказаться от участия в праве собственности на жилое помещение в части средств маткапитала. С одной стороны, есть принцип, что никто не может быть «насильно» наделен имуществом. С другой стороны, в данный момент этот вопрос четко не урегулирован.
Напомним, что весной этого года Общественная палата РФ направила в Государственную Думу и Правительство рекомендации о точечных поправках в законодательство в части регулирования сделок с маткапиталом. В частности, речь идет о введении обязательной нотариальной формы для оформления долей в жилье, купленном на деньги материнского капитала.
Долевая недвижимость
О роли нотариуса в продаже долей недвижимости и о том, как уведомлять сособственника, если его адрес неизвестен, рассказала член Комиссии ФНП по этике, профессиональной чести и имиджу Екатерина Лексакова.
Так, в определенных случаях юридически значимые сообщения сособственникам допускается направлять по месту нахождения общей квартиры. Однако предпочтительнее направлять их по месту регистрации совладельца. Как уточнила спикер, выяснить этот адрес можно, например, запросом в УВД. Продавец доли может обратиться к нотариусу, тот запросит информацию о месте жительства сособственника и направит ему уведомление. Между тем полученный по запросу адрес нотариус оставит у себя. Как отметила Екатерина Лексакова, это персональные данные человека, которые он не посчитал нужным разглашать, допустим, соседям по коммунальной квартире.
Большая часть дискуссии была посвящена теме прав и обязанностей собственников в сделках по отчуждении долей.
О последних изменениях законодательства в этой сфере рассказала Татьяна Выщепан, председатель комиссии Нотариальной палаты Санкт-Петербурга по этике и профессиональной чести нотариусов. В частности, эксперт уточнила, что преимущественное право покупки доли касается всех сособственников, в том числе несовершеннолетних — им также необходимо направлять соответствующее предложение. Отказаться от него от имени ребенка могут родители при согласии органов опеки.
Также в ходе конференции эксперты обсудили новые поправки в Жилищный кодекс, направленные на борьбу с «резиновыми» квартирами и рейдерскими захватами помещений. С 1 сентября собственникам жилья и долей в жилом помещении запретили дробить их на части менее 6 квадратных метров. Однако остается исключение — доли менее 6 квадратных метров все еще могу появляться, если право общей долевой собственности возникает в силу закона. Например, если жилье получено новыми собственниками по наследству или в ходе приватизации.
Земля
Отчуждение земельных участков — одно из востребованных нотариальных действий последних лет. Перед совершением сделок с земельными участками нотариусы рекомендуют провести межевание, если это не было сделано ранее. В ходе выступления на конгрессе президент Нотариальной палаты Ленинградской области Елена Москаль рассказала, что сделки с земельными участками, границы которых не установлены, теоретически возможны, но это всегда рискованно. Особенно если речь идет о сельской местности. На этих территориях часто возникают споры по границам участков, бывает, что один участок накладывается на другой. Когда земельный участок размежеван, определена его площадь и границы, имеются все необходимые данные — ошибки и неточности сводятся к минимуму.
Важный аспект касается и материнского капитала. Сейчас его можно потратить на покупку жилого дома, но нельзя — не землю под ним. Встает вопрос, как в таком случае выделять доли. Как рассказала Елена Москаль, в практике применяется несколько вариантов. Первый — делать два договора. По одному делить дом, а по второму — передавать в дар участок, пропорционально долям в доме. Второй вариант — делать один договор и указывать в нем, что в связи с обязанностью выделить доли в праве собственности на дом, передаются и доли по земле.
Семейное право
Об актуальных вопросах семейного права при сделках с недвижимостью рассказала Марина Соколова, нотариус города Москвы, член Комиссии МГНП по имиджу и взаимодействию со СМИ. Так, осенью вступили в силу поправки в Семейный кодекс, которые затрагивают финансовые отношения супругов. Теперь, если один супруг продал нечто ценное без согласия другого, суды могут уменьшать его долю в общем имуществе в пользу второй половины. Также изменения защищают третью сторону — добросовестных покупателей. Ранее они могли пострадать из-за того, что сделку можно было по суду признать недействительной.
В соответствии с Федеральным законом № 310-ФЗ от 14.07.2022, с 1 сентября при разделе общего имущества супругов суды смогут отступать от принципа равенства долей, если один из них тайно продал какое-то имущества. Норма применима и в других ситуациях. Например, если имущество реализовано за спиной партнера на невыгодных условиях или вообще уничтожено.
Как акцентировала Марина Соколова, пострадавшему супругу может быть сложно получить компенсацию — если денег от тайно проданного имущества не осталось, а других ценных активов у семьи не было. Для того, чтобы себя обезопасить, все имущественные дела лучше решать заблаговременно — через брачный договор или соглашение о разделе имущества.
Недружественные страны
Нотариус города Москвы, член комиссии ФНП по международному сотрудничеству Елена Образцова рассказала об особенностях сделок с недвижимостью с участием граждан недружественных в отношении России государств. Особый порядок совершения таких сделок установили Президент и Правительство РФ в связи с введением антироссийских санкций.
В список недружественных входит 49 государств. Как объяснила спикер, если у гражданина РФ есть вид на жительство такой страны или двойное гражданство, к нему ограничительные меры не применяются. То есть для такого человека все действия с недвижимостью — удостоверение договора, передача документов на регистрацию и другое — осуществляются в обычном режиме.
Также действия особого порядка не распространяются на отношения наследственного правопреемства, осложненные иностранным элементом. При оформлении наследства или односторонних сделках в отношении недвижимого имущества (завещания, согласия супругов, доверенности) применяется обычный порядок совершения нотариальных действий.
Исключением являются и безвозмездные сделки с участием граждан недружественных государств, если они совершаются между супругами или близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ. Речь идет, например, о договоре дарения или брачном договоре.
Источник: https://22.notariat.ru/ru-ru/news/notariat-v-sfere-nedvizhimosti-tema-mezhdunarodnogo-zhilishnogo-kongressa-2210