В сюжете программы «Московский патруль» рассказали о том, как действовали «квартирные рейдеры», а также о том, какие лазейки для них закрылись с введением обязательного нотариального удостоверения сделок с долями недвижимости.

Героиня сюжета — Вера Орехова стала жертвой «бытового рейдерства». В своей собственной квартире женщина подвергалась издевательствам со стороны новых соседей, которых подселил владелец доли, желающий выжить сособственницу и стать единоличным владельцем недвижимости. Женщину запугивали, угрожали, избивали. 

К сожалению, такие случаи — не редкость. Желающие избавиться от соседей владельцы доли, к примеру, 1/3, продавали ее 1/25 часть, заселяли туда «профессиональных соседей» — как правило, это была бригада угрожающего вида мужчин, которые прилагали все усилия к тому, чтобы превратить жизнь проживающих в квартире людей в кошмар. В прямом смысле загнанные в угол жильцы квартиры, ведь они, зачастую, попросту не могли даже выйти из своей комнаты, опасаясь быть изувеченными или избитыми, соглашались продать свои доли, только бы ужас поскорее закончился. 

Законодатель взялся за решение проблемы «квартирного рейдерства», сначала была установлена обязательная нотариальная форма для сделок купли-продажи долей. Но у мошенников оставался шанс обойти закон. Они перешли к заключению договоров дарения, под которыми маскировали сделки по продаже микродолей.

2 июня 2016 года вступил в силу Федеральный закон № 172-ФЗ, которым установлена обязательная нотариальная форма для всех сделок по отчуждению долей в недвижимом имуществе. Этот шаг призван лишить мошенников возможности заключать притворные сделки.

Теперь нотариусы будут контролировать все сделки с долями — продажа, мена, дарение. Повышенное внимание — сделкам с недвижимостью несовершеннолетних. При удостоверении договора дарения нотариус проверит, не является ли сделка притворной, хорошо ли даритель знает одаряемого, имеет ли он представление о том, какие последствия будет иметь заключение сделки. «Случается, что гражданин рассказывает нотариусу, что дарит долю своему другу детства, а сам при этом ничего о нем толком не знает — никаких подробностей, — рассказал начальник юридического отдела ФНП Александр Сагин. — В таком случае, если у нотариуса возникают подозрения, что сделка притворная, в совершении нотариального действия будет отказано». 

Вряд ли мошенники в подобных случаях будут обращаться в суд, вероятнее всего, оставят попытки, ведь обращение к другому нотариусу результата не даст — все работают по одним правилам. Кроме того, подписывая притворный договор дарения, который скрывает под собой продажу доли, даритель, пытающийся обойти закон, сам рискует: покупатель запросто может обмануть и не заплатить, а переход права собственности уже будет зарегистрирован. В судебном порядке будет весьма сложно доказать, что гражданин, «подаривший» квартиру в надежде получить деньги, не осознавал всех последствий. Сейчас активно используется видеофиксация, и если на материалах видеофиксации будет видно, что нотариус разъяснил все возможные последствия сделки, предупредил обо всех нюансах, гражданин уверенно подтвердил, что все понимает, но очень хочет именно подарить квартиру, и никаких денег за это получать не намерен, то доказать обратное будет крайне тяжело.

Эффективный вариант окончательного решения проблемы собственности и использования микродолей уже неоднократно озвучивали эксперты нотариата. Чтобы избежать ущемления прав долевых собственников, при этом не допустить возможности манипулирования сособственниками с помощью крохотных «кусочков» недвижимости, предлагается запретить вселяться в квартиры тем, кто владеет микродолей, размер которой меньше, чем указанные в санитарных нормах 6 квадратных метров на человека. При этом владелец микродоли сможет получить от проживающих в квартире людей плату за пользование ею. Проще говоря — сдавать в аренду жильцам свою, пусть и крохотную, часть квартиры по рыночной цене. Называется это сервитут, то есть ограниченное право пользования чужой вещью, в случае с квартирой — долей. Сервитут устанавливается по соглашению между сторонами и подлежит регистрации в установленном для регистрации прав на недвижимое имущество порядке.

Источник: https://22.notariat.ru/ru-ru/news/moskva-24-rasskazala-o-tom-kak-obiazatelnaia-notarialnaia-forma-dlia-sdelok-s-doliami-nedvizhimosti-pomozhet-v-borbe-s-moshennikami